הקדמה
הסכם שיתוף במגרש הוא הסכם משפטי המחבר בין שני בעלים או יותר של מגרש, ומגדיר את זכויותיהם וחובותיהם ההדדיות. הסכם זה הוא כלי חיוני במצבים רבים, כמו כאשר משפחה מחלקת נכס בין היורשים, או כאשר קבוצת משקיעים רוכשת מגרש יחד.
הסכם שיתוף טוב יכול להבטיח שיתוף פעולה מוצלח בין השותפים, ולספק בסיס איתן לפרויקטים עתידיים. במאמר זה נבחן את ההיבטים השונים של הסכם שיתוף, את ההזדמנויות והקשיים הכרוכים בו, ואת חשיבות הראייה ארוכת הטווח.
הפתגם אומר: “אתה העורך של עצמך”. אני ממליצה לשכור עורך דין אשר מתמחה בעסקאות נדלן כדי שילווה את כל התהליך. עם זאת – חשוב להבין את חוק המקרקעין, תשכ”ט 1969 . שימו לב ודגש על פרק ה’ בחוק: “שיתוף במקרקעין”.
היתרונות של הסכם שיתוף
- חלוקת סיכונים: חלוקת העלויות והסיכונים הכרוכים בפיתוח המגרש בין מספר שותפים מפחיתה את הסיכון הכספי לכל אחד מהם.
- גיוס משאבים: שיתוף פעולה מאפשר גיוס משאבים גדולים יותר, מה שמאפשר מימוש פרויקטים מורכבים וגדולים יותר.
- ניצול מיטבי של הקרקע: שיתוף פעולה בין בעלי מקצוע שונים יכול להוביל לניצול מיטבי של הקרקע, תוך התחשבות בכל ההיבטים התכנוניים והסביבתיים.
- יצירת ערך מוסף: שיתוף פעולה יכול ליצור ערך מוסף, הן עבור השותפים והן עבור הקהילה.
הקשיים הכרוכים בהסכם שיתוף
- מחלוקות: עלולות להתעורר מחלוקות בין השותפים בנוגע להחלטות שונות הקשורות לפיתוח המגרש.
- אינטרסים שונים: לכל שותף עשויים להיות אינטרסים שונים, מה שעלול להקשות על קבלת החלטות משותפות.
- שינויים בנסיבות: שינויים בנסיבות, כגון שינויים כלכליים או אישיים, עלולים להשפיע על היחסים בין השותפים.
היבטים משפטיים ותכנוניים
- זכויות וחובות: הסכם השיתוף צריך להגדיר בבירור את זכויותיהם וחובותיהם של כל אחד מהשותפים, כולל אחוזי הבעלות, החלטות ניהול, חלוקת רווחים והוצאות.
- שימוש בשטחים משותפים: יש להגדיר בבירור את השימוש בשטחים משותפים, כגון כניסות, חניות, גינות, ותשתיות.
- תשתיות: יש להסדיר את חלוקת האחריות לתחזוקה ותיקון של תשתיות משותפות, כגון ביוב, מים, חשמל ותקשורת.
- שינויים בתכנית: יש לקבוע מראש את ההליך לקבלת החלטות על שינויים בתכנית הפיתוח.
- פירוק השותפות: יש להגדיר את התנאים לפירוק השותפות ואת אופן חלוקת הנכסים במקרה של פירוק.
- רישום: יש להגדיר ולהסדיר את נושא הרישום בצורה מסודרת. ראו פירוט באתר של רשות מקרקעי ישראל.
- התאמה לתקנות של הוועדות המקומיות ו/או המחוזיות לתכנון ובנייה: ועדות אלו אחראיות על אישור תכניות בניין עיר והיתרי בנייה. חשוב לוודא שאין מניעה להסכם או נושאים שיש להתחשב בהם בזמן כתיבת ההסכם או לעתיד. את רשימת הועדות המקומיות ניתן למצוא באתר של המדינה.
ראייה ארוכת טווח
הסכם שיתוף הוא הסכם לטווח ארוך, ולכן חשוב לנקוט בראייה ארוכת טווח. יש לשקול לא רק את האינטרסים המיידיים, אלא גם את ההשלכות ארוכות הטווח של ההסכם. חשוב לבנות מערכת יחסים מבוססת על אמון והערכה הדדית, ולפתור מחלוקות בצורה בונה.
המלצות
- ייעוץ משפטי: מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בנדל”ן כדי להכין הסכם שיתוף מקיף ומפורט.
- גמישות: יש לבנות הסכם גמיש, שיאפשר התאמה לשינויים עתידיים.
- מנגנון לפתרון סכסוכים: יש להגדיר מנגנון לפתרון סכסוכים, כגון גישור או בוררות.
- מעקב שוטף: יש לעקוב באופן שוטף אחר ביצוע ההסכם ולהתאים אותו לשינויים בנסיבות.
- הסכם שיתוף: אני ממליצה לעיין בדוגמאות של הסכם שיתוף, כדי את עומקם של הדברים.
סיכום
הסכם שיתוף במגרש הוא כלי חשוב למימוש פרויקטים משותפים. על ידי הכנת הסכם מקיף ומפורט, ובהקפדה על עקרונות של שיתוף פעולה והגינות, ניתן להבטיח הצלחה ארוכת טווח.
